新な管理ルール検討会「11.災害時の場合の管理組合の意志決定手続き等について」勉強会を開催
2015年11月5日 日管連加盟会 大阪府会定例会勉強会にて、標題の勉強会を開催。
担当リーダ－；小林マンション管理士・一級建築士
この度の提案のコメントの第54条関係の中で、
①第1項第十号の「災害等により総会の開催が困難である場合における応急的な修繕工事の実施」の具体的内容については、次のとおりである。
ァ）緊急対応が必要となる災害の範囲としては、地震、台風、集中豪雨、竜巻、落雷、豪雪、噴火などが考えられる。なお、「災害等」の「等」の例としては、災害と連動して叉は単独で発生する火災、爆発、物の落下などが該当する。
イ）「総会の開催が困難である場合」とは、避難や交通手段の途絶等により、組合員の総会への出席が困難である場合である。
ウ）「応急的な修繕工事」は、保存行為に限られるのではなく、二次被害の防止や生活の維持等のために緊急対応が必要な、共用部分の軽微な変更（形状叉は効用の著しい変更を伴わないもの）や狭義の管理行為（変更及び保存行為を除く、通常の利用、改良に関する行為）も含まれ、例えば、給水・排水、電気、ガス、通信といったライフライン等の応急的な更新、エレベーター付属設備の更新、炭素繊維シ－ト巻き付けによる柱に応急的な耐震補強などが「応急的な修繕工事」に該当する。また、「応急的な修繕工事の実施等」の「等」としては、被災箇所を踏まえた共用部分の使用方法の決定等が該当する。
なお、理事会の開催も困難な場合の考え方については、第21条関係⑪を参照のこと。
②第2項は、応急的な修繕工事の実施に伴い必要となる資金の借入及び修繕積立金の取崩しについて、第48条の規定によれば総会の決議事項であるところ、第1項第十号の決議に基づき実施する場合には、理事会で決議することができるとするものである。
以上が、第53条関係で今回新たに取り入れられたコメント案です。
大変よくまとめていただいており、今後、災害発生時のよき指針となるものです。
現行では、修繕等をする際、事前の総会決議が困難な状況下で、緊急工事や費用支出の意志決定ができません。
各地で、各区分所有者が善意でやった緊急工事が、後後、クレームやトラブルとなったケ－スや管理会社が費用立て替えで応急工事を発注し、「決議がない」とトラブルが発生したケ－ス、建替え決議の無効訴訟等、訴訟問題にまで発展したものまで、諸々のトラブルが見受けられております。
