「民泊」、「特区民泊」対策だけではダメ！暴力団対策は？宗教団体対策は？
民泊禁止を希望する複合用途型マンション管理組合から相談を受け、以下のように改正助言を実施。
民泊禁止対策については、国交省や内閣府から通達があり、マンション管理業界、各管理組合で、規約改正の意識が高くなってきてはおりますが、従前から問題となっている暴力団対策についての具体的かつ詳細な対策についての指導はなされていません。
以下の暴力団対策、宗教団体対策条文は「コンメンタール標準管理規約」評論社刊を参考に小職が関与する複数の管理組合で過去において採用した条文です。
当該マンションは、特区民泊の区域ではありませんが、近い将来「民泊特区」に指定されることも考えられるため、前もって、念のため、当該禁止条項を入れておくこと、並びに暴力団等や悪質宗教団体等の対策条文も具体的に組み入れておくことも助言いたしました。
（専有部分の用途）
第12条 区分所有者は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に使用してはならない。
2.区分所有者は、専有部分を他の区分所有者等に迷惑となるような営業形態、営業行為、風俗営業を行ってはならない。
3．区分所有者等は、専有分を住宅宿泊事業法第3条第1項の届け出を行って営む同法第2条第3項の住宅宿泊事業に使用してはならない。
4. 区分所有者等は、その専有部分を国家戦略特別区域法第13条第1項の特定認定を受けて行う国家戦略特別区域外国人滞在施設経営事業に使用してはならない。
5．前項にかかわらず、住戸部分を小規模な事務所兼用住宅等の居住環境を阻害しない程度の用途に供するもので、苦情等が生じないものであれば可とする。
6．区分所有者等は、店舗部分を専ら店舗として使用するものとし、他の用途に供してはならない。また、その部分における営業に関して、関係法規および他の関連団体等の規定に従わなければならない。なお、屋外看板標識等を掲出する際は、その形式、仕様、取り付け場所等について理事会の承認を得なければならない。
7．専有部分の仕様において、次に掲げる用途に供することは、いかなる状況においても許されない。
消費者金融、手形割引等の金融業事業所、暴力団事務所、政治結社事務所、宗教団体の事務所又は施設、風俗営業、その他良好な居住環境を阻害する用途。
8．区分所有者は、その専有部分を譲渡または貸与する場合、次の事項を遵守しなければならない。
（1）暴力団事務所の用に供されることを知って、当該に係わる契約をしてはならない。
（2）譲渡等に係わる契約の締結前に、当該契約の相手方に対し、暴力団事務所の用に供するものでないことを確認しなければならない。
（3）譲渡等に係わる契約において、契約の相手方は当該専有部分を暴力団事務所の用に供してはならない旨を定めなければならない。
9．区分所有者は、その専有部分を譲渡する場合、その譲受人が、下記団体およびその構成員等であることが判明した場合、何ら通告を要せずに当該売買契約を解除することができる旨を明記した売買契約を取り交わさなければならない。
（1）「暴力団による不当な行為の防止等に関する法律」第2条第2項に定義される暴力団、その他構成員等が運営を支配する法人その他団体、若しくはこれらと取引のある法人その他団体。
（2）「無差別大量殺人行為を行った団体の規定に関する法律」に基づき処分を受けた団体、その構成員等が運営を支配する法人その他団体、若しくはこれらと取引のある法人その他団体。
（3）「組織的な犯罪の処罰及び犯罪収益の規制等に関する法律」に定める犯罪収益等を隠匿・収受したり、それらの疑いのある団体、その構成員等が運営を支配する法人その他団体、若しくはこれらと取引のある法人その他の団体。
10．区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合、借受人が、前項に記載された団体およびその構成員等であることが判明した場合、当該賃貸借契約は解除となり、借受人は本物件を明け渡さなければならない旨を明記した賃貸借契約書を取り交わさなければならない。
当該規約改正が有効となるか無効となるかは一部議論の余地があり、特に各区分所有者の区分所有権の処分方法についてまで、規約で規制できるかが、専門家の議論対象となります。
区分所有法第60条の適用となるためには、
「何かチンピラ風なものが出入りしている。」「何か怪しげな宗教団体のような服装のものがいる。」というだけでは、区分所有法第60条が認められることはなく、暴力団や教団の危険性、反社会性等を客観的に証明することが必要です。単に専有部分を個人的に住居として使用しているのではなく、暴力団や教団施設として使用されていることが証明され、当該施設として、使用されていることにより、平穏な生活を受忍限度を超えて侵害するものであり、その侵害を除去する為には賃借人である暴力団員や信者らを退去させる以外に方法がないという程度にまで至っていることが必要です。
そのためには、管理組合としては、暴力団員や信者の出入り状況、廊下等で大声や奇声をあげることや、施設内での騒音、違法駐車の有無等による実際の実害の発生と、他の区分所有者の平穏な生活を害している実情について、証拠を集めて記録化するなど、周到な準備が必要となります。
そのためにも、上記のように規約を改正しておくことが、少なくとも裁判になった際の裁判官の心証に管理組合側へのプラスの影響をもたらすものと推測されます。
